Le marché immobilier américain est en panne, mais les problèmes profonds et structurels ne peuvent être résolus par la technologie.
Pourquoi cela est important : Les États-Unis ont désespérément besoin de plus de logements locatifs de haute qualité. L’accession à la propriété convient à de nombreuses personnes – et ne convient pas du tout à de nombreuses autres, qui ne sont peut-être pas prêtes à s’installer ou qui n’en ont pas les moyens financiers.
La vue d’ensemble : L’investisseur en capital-risque Marc Andreessen a investi 350 millions de dollars, son plus gros chèque à ce jour, dans la nouvelle société d’Adam Neumann, Flow.
Dans son blog, Andreessen expose sa thèse d’investissement, à savoir que la location d’un logement est « une expérience sans âme ».
Les détails du fonctionnement de Flow sont encore vagues, mais il est probable qu’ils incluent l’aménagement – des cloches et des sifflets pour les locataires d’appartements – ainsi qu’une sorte d’avantage financier.
Ce qu’ils disent : « Quelqu’un qui est acheté à l’endroit où il vit se soucie davantage de l’endroit où il vit », écrit Andreessen. « Sans cela, les appartements ne génèrent aucun lien entre la personne et le lieu et sans communauté, aucun lien entre les personnes. »
À New York, j’ai vécu dans des appartements en propriété et en location, et la communauté de mon immeuble locatif était tout aussi dynamique et soudée que partout où j’ai été propriétaire.
Les quartiers caractérisés par un très faible taux d’accession à la propriété – pensez à Harlem, à New York, ou à Hialeah, à Miami – sont souvent dotés de communautés profondes et durables s’étendant sur plusieurs générations et décennies.
La réalité : « La propriété en soi ne vous rend pas plus investi dans votre communauté », explique à Axios Sam Chandan, directeur du NYU Stern Center for Real Estate Finance Research. « Elle vous rend plus investi dans les décisions de la communauté qui ont un impact sur la valeur de votre actif ».
Andreessen, par exemple, s’est opposé au développement multifamilial dans sa ville natale d’Atherton, en Californie, au motif que ce développement « diminuera MASSIVEMENT la valeur de nos maisons. »
Entre les lignes : En tant que VC, Andreessen pense que la technologie et l’esprit d’entreprise peuvent résoudre les problèmes du marché locatif. (Naturellement, s’agissant d’Andreessen Horowitz, la blockchain semble être impliquée, d’une manière ou d’une autre).
Cependant, là où le logement locatif connaît le plus de succès – l’Allemagne est la pièce à conviction A – ce n’est pas parce que les locataires « reçoivent les avantages des propriétaires », selon la formulation d’Andreessen. C’est plutôt parce qu’ils bénéficient d’un logement sûr et abordable.
Les locataires allemands tissent des liens communautaires solides comme nous le faisons tous, en apprenant simplement à connaître nos voisins. Ils – nous – n’avons pas besoin d’équipements de pointe comme ceux proposés par votre WeWork local.
Ce qu’il en est : Les solutions du secteur privé comme Flow, de par leur nature, ne peuvent pas s’attaquer aux obstacles les plus profonds à la réussite des logements locatifs.
Il est tout à fait possible que Neumann réussisse à commercialiser des propriétés à la mode auprès de locataires en pleine ascension dans des villes à croissance rapide comme Nashville.
Mais cela ne fera pas disparaître les obstacles structurels qui empêchent l’Amérique de devenir une nation de locataires.
Pourquoi il est si difficile d’améliorer le marché locatif ?
Une grande partie de la raison du manque de logements abordables en Amérique se trouve au niveau local, voire individuel.
Le zonage est le principal problème : Les NIMBYs comme ceux que l’on trouve à Atherton sont la règle, pas l’exception. Obtenir la permission de construire de nouveaux logements multifamiliaux est ridiculement cher et difficile.
Le financement de l’éducation vient juste après. Tant que les écoles sont financées par les impôts fonciers locaux, les parents préfèrent les valeurs foncières élevées aux logements abordables, ce qui augmente souvent le nombre d’enfants dans les écoles locales sans augmenter les recettes fiscales en conséquence.
Le rêve américain est également un obstacle. Selon M. Chandan, de l’université de New York, après avoir examiné le comportement des milléniaux plus âgés, « les données suggèrent que l’accession à la propriété en tant qu’évolution naturelle et attendue est profondément ancrée dans la psyché américaine. »
Les politiques fédérales qui favorisaient l’accession à la propriété sont déjà beaucoup plus faibles qu’auparavant.
Les réformes fiscales de l’ancien président Trump ont massivement réduit le nombre de personnes réclamant la déduction fiscale des intérêts hypothécaires, et les prêts hypothécaires de 30 ans subventionnés par le gouvernement sont largement disponibles sur les immeubles multifamiliaux.
Une fois qu’ils se marient et fondent une famille, acheter une maison – et voter contre toute nouvelle construction – est simplement ce que font les Américains, que cela ait un sens financier ou non.